El banco estatal lanzará una línea a tasa de interés fija al principio y luego ajustable por los salarios. Esperarán a que baje la inflación.
Mientras el Congreso discute un proyecto de ley para implementar las nuevas unidades de vivienda (UVI) y el Banco Central ya avanzó en este método de indexación de créditos hipotecarios, el Banco Nación estudia una línea de préstamos totalmente diferente.
El banco, conducido por Carlos Melconian, ya tiene listos los flamantes créditos hipotecarios pero, según una fuente de la entidad, se espera “la oportunidad estratégica” y la decisión del Presidente para anunciarlos. Ese momento sería cuando la inflación empiece a mostrar una clara tendencia declinante, hacia el segundo semestre.
Lo que llama la atención es que la iniciativa –que dejó trascender con bastante detalle el Banco Nación– no se enmarca en la herramienta que propuso el Banco Central.
La UVI, una unidad de medida atada al coeficiente de estabilización de referencia (CER) (que, a su vez, ajusta por inflación), no es en sí una línea crediticia sino un instrumento para incentivar el crédito de los bancos privados para vivienda. También apunta a generar una herramienta para el ahorro de las familias que cuide el poder adquisitivo del capital.
Viejo “modelo”
Al contrario, el Nación mantiene el esquema anterior de préstamos que, en la práctica, está paralizado desde hace años porque la inflación determina una tasa de interés impagable.
Según trascendió, se trataría de un crédito para compra de primer inmueble o cambio de vivienda única, con una tasa fija de 14,75 por ciento durante los primeros tres años y, variable por el resto del plazo por el coeficiente de variación salarial. La tasa variable no podrá superar la Badlar en pesos de bancos privados (hoy está arriba del 31 por ciento anual).
El problema con una línea de este tipo es que, para que sea accesible, necesita un subsidio ante un nivel inflacionario que seguirá por encima del 25 por ciento en 2016, y que no bajaría al 15 por ciento hasta dentro de un par de años, según la previsión oficial.
Y, aun así, la cuota inicial es el doble que la que surgiría de los créditos expresados en UVI que impulsa el Banco Central. Los pagos mensuales podrían ir acercándose al cabo de algunos años ya que las UVI suben todos los meses y los préstamos del Nación prevén las primeras 36 cuotas a tasa fija.
Según cómo evolucione la inflación, en algún momento la cuota en UVI podrá superar o no a la nominada en pesos. Sin embargo, a partir de allí, los pagos subirían en ambos casos a un ritmo que, a la larga, es bastante similar (más allá de desfasajes, más o menos importantes, en el corto plazo).
El Central fue bastante criticado por la forma como manejó la implementación de las UVI. Ahora, el oficialismo apoyó en el Senado la iniciativa de Julio Cobos de implementar este tipo de herramienta, y el propio presidente de la entidad monetaria avaló el proyecto.
Hay muchos puntos en común, aunque se diferencian en la variable de ajuste. Cobos propone actualizar la UVI por el costo de la construcción de Buenos Aires y el Banco Central ya dijo que, por la volatilidad de este, utilizará el Índice de Precios al Consumidor. De hecho, el jueves pasado difundió la primera serie diaria de UVI: parte de los 14,27 pesos para el 26 de abril hasta 14,78 pesos el 25 de mayor próximo.
La apuesta del Gobierno también parecen ser las UVI para los créditos del nuevo Procrear, cuyos detalles se conocerán las próximas semanas. La línea con apoyo oficial subsidiará parte del capital en lugar de la tasa de interés, ya que se tomará un rendimiento real con UVI.
Opciones en danza
Banco Nación
Sistema. Crédito en pesos con tasa fija los primeros años y variable el resto del plazo.
Interés. Tasa fija durante tres años (inicial 14,75%) y variable a partir del cuarto por salarios. Tope tasa Badlar en pesos de bancos privados.
Destino. Compra de primera vivienda, cambio de vivienda única.
Monto. Hasta $ 1,2 millones para adquisición de primera vivienda. Tope: 80% del valor de tasación. Hasta $ 900.000 para cambio de vivienda única.
Plazo. Hasta 20 años.
Relación cuota-ingreso: 30%.
Ejemplo. Por $ 1 millón, TNA 14,75%: 20 años, cuota inicial $ 14.180; 15 años, $ 15.020; 10 años, $ 17.180.
Ajustado por UVI
(Ejemplo Banco Hipotecario)
Sistema. Préstamo expresado en unidad de vivienda (UVI), con tasa fija. Capital y cuotas están en UVI y varían según la inflación.
Interés. Tasa fija durante todo el plazo. Ronda el 5%. El Hipotecario ofrece al 4,90%, con costo financiero total (CFT) de hasta 5,01%.
Destino. Compra, construcción, terminación o ampliación de vivienda única.
Monto. Hasta $ 2 millones para adquisición o construcción. Tope: 75% del valor de tasación. Hasta $ 1 millón para ampliación o terminación.
Plazo. Hasta 15 años.
Relación cuota-ingreso: 30%.
Ejemplo. Por $ 1 millón, CFT 4,92% para compra. Cuota fija: 555 UVI, cuota al 2 de mayo $ 8.025,30 (UVI de
$ 14,43).
UVI proyecto Cobos
Sistema. Préstamo expresado en unidad de vivienda (UVI), con tasa fija.
Tratamiento. Es el único proyecto que se trata en el Congreso. Tuvo dictamen de comisión en el Senado con visto bueno del Banco Central.
Método de ajuste. Las unidades varían según el costo de la construcción de la ciudad de Buenos Aires. Esta es la diferencia con la iniciativa del BCRA.
Fondeo. Se crearán fideicomisos financieros para captar ahorro, con destino a créditos hipotecarios. Prevé la emisión de un Bono Argentino Metro Cuadrado, de 50 mil millones de pesos. Equivale a 85 mil viviendas de 60 m2.
Plazo. El tomador del crédito podrá pedir más plazo cuando la cuota a pagar supere en un 10% un ajuste de capital por salarios.
Nuevo Procrear
Sistema. Créditos expresados en UVI (según valores del BCRA), ajustan por inflación.
Destinatarios. Familias con ingresos de entre 2 y 4 salarios mínimos (de $ 12.120 a $ 24.240 pesos al valor actual). Habrá un sistema de puntaje para priorizar hogares más necesitados, no habrá más sorteos.
Interés: tasa fija, ronda el 5%.
Destino. Construcción. Se estudia incorporar la compra de viviendas terminadas (antes había, pero muy limitada).
Relación cuota-ingreso. No superaría el 25% (antes, 40%).
Ejemplo. Para una vivienda de $ 1,15 millones. A 20 años, crédito de $ 918 mil, más $ 137 mil de ahorro y $ 100 mil de subsidio. Cuota inicial: $ 6.060.
Aporte estatal. Se subsidiará una parte del capital, en lugar de la tasa de interés (como en el sistema original). Fuente:LaVoz
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